地产严冬下,物流地产春天来临

发布日期:2022-01-07 07:01    点击次数:56

  2021年11月19日远洋集团以7.8亿元代价认购远洋物流地产所配发的3万股现在标股份,交割后远洋物流将于远洋集团综相符财务报外中列账为相符营企业。而不久前,10月凯德中国信托先以16.834亿的价格收购了上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产。后11月,领展又以7.54亿的价格收购了位于广东省东莞市和佛山市的两座配送中央的75%股权,实现了首次涉足物流周围。

  原形上,近年来得好于电商和快递走业的高速发展,物流需求一向较为强劲,物流地产也得到了各路资本的青睐,炎度首终不减。而在地产走业的严冬之下,已有不少房企转道物通走业,试图掀开业务的新蓝海。物流地产相比于传统商业有何上风?异日又能否赞成房企的转型必要?

  万科已成最大冷库运营商

  远洋添快组织与转型

  近年来随着物流地产的不息升温,包括万科、招商、海航、碧桂园、绿地、远洋等在内的房企都已在物流周围有所组织,其中万科先发制人,走在了前线。

  早在2014年5月,万科就与河北廊坊市国土土地开发建设投资有限公司签定了配相符制定,最先涉足物流地产周围, 2015年万科撤销了物流地产事业部而成立了万科物流地产发展有限公司,将其行为一个自力的品牌(万纬)运作,并引入了暗石行为公司股东。2017年万科说相符普洛斯CEO梅志明、厚朴、高瓴资本、中银投等,以总价785亿元收购普洛斯并私有化,其中万科以169亿元的代价占股21.4%,成为收购财团中最大持股方。2018年,万科物流又并购了远古实业旗下,远古冷链物流资产包的7座冷库,不息扩大周围上风。2020年万纬物流管理项现在业务收入18.7亿元,同比添长37%,其中高标库收入12.9亿元,同比添长29%;冷库收入5.8亿元,同比添长60%,已经是国内最大的冷库运营商。截止2021年上半年,万纬物流在 44 个城市累计管理 148 个项现在,可租赁修建面积1149万平方米;所管理的项现在中,高标库126个,可租赁修建面积1056万平方米;冷库22个,可租赁修建面积93万平方米。

  此外,远洋集团也将物流地产、数据地产行为协同业务,竖立了中永远发展战略。从远洋集团2021年上半年的新添土储数目来望,物流地产达17幅,已超过了住宅开发项方针16幅;新添物流地产总楼面面积124.6万平米,占上半年新添土储的27%,相比2020年全年占比升迁了20个百分点。

  必要仔细的是,在11月19日远洋集团认购远洋物流前,远洋集团已持有远洋物流49%的股权,为最大股东;而认购完善后,远洋集团将直接持有远洋物流30%的股份,间接持股34.3%,相符计持有64.3%,进一步添强了对远洋物流的限制权。截至2021年上半年,远洋物流共管理42个项现在,其中包括36个仓库,6个冷链项现在;通盘管理总修建面积约320万平方米,其中在运营130万平方米,建设中190万平方米,贮备277万平方米。

  物流地产具有发展前景

  但仅行为房企诸众业务中一环

  资本望好物流地产,主要在于物流地产的需求正不息添长。据eMarketer数据,中国已成为全球最大的电子商务市场,2021年展望电商出售额将达到2.779万亿美元,占整个零售市场的52.1%。而相对于发达国家,中国物流地产的供答却相对不能,据世邦魏理仕数据,中国人均每平方英尺工业/物流存量仅为2.1,仅位列世界第十。在物流地产兴旺需求下,各路资本望好中国物流地产的永远发展。

  此外优质物流资产的回报率也较为可不悦目。以凯德中国信托10月收购的四个物流地产为例,NPI率达到了5%,而上半年凯德中国旗下43家商场的NPI率仅为4.2%。凯德中国信托展望,此次收购之后,展望将每基金单位分派收入升迁3.5%(DPU从收购前的6.35升迁至6.57 S$ cents)。

  除此之外,国内基础设施REITs以及私募基金同样为物流地产的退出挑供了能够性。2020年6月,万纬物流借鉴境外成熟市场REITs模式,以两间高标准仓库物流园行为底层资产,发走了权好型类REITs产品。固然在首批公募REITs试点中,万科未能写意进入,但也为之后的对接公募REITs做出了积极准备。

  除万科外,2021年10月18日,远洋资本说相符某亚洲主权基金,发首竖立4亿美元物流地产私募基金。而此次远洋将远洋物流注入上市平台,后一步或将选择远洋物流出售给私募基金,以实现最后的退出,不光能够将回流的资金用于进一步发展,同时也实现了轻资产化,在地产严冬下添强企业风险招架能力。

  固然物流地产需求兴旺,异日发展前景宽阔,收入回报客不悦目,还能够实现资本闭环,但对于房企重大的业务收入而言仍难以首到赞成作用。以万科为例,2021年上半年万纬物流管理项现在(含非并外项现在)的业务收入达13.4亿元(其中高标库业务收入9.2亿元,冷库业务收入4.2亿元);但对比万科的其他业务万物云(物业服务)营收103.8亿元,商业运营(含非并外项现在)营收36.29亿元而言,仓储物流的营收显得贡献有限,仅占上半年企业总营收的不能1%。





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